今日是周五，又来聊一下个人投资。吉力一向非常注重投资产生的现金流，对于短期股价回报倒并不看重。因此我的投资组合中，主要就是一些指数基金，还有就是能够派息的债券和REITs。这周花了点时间好好扫了一下值得投资的新加坡房地产信托基金REITs，感兴趣的朋友们可以作为科普了解，但不构成任何投资建议。
投资房地产信托基金的逻辑其实蛮简单的：觉得把香港九龙塘的又一城买下来收租应该不错，但我买不起啊，那我就买持有这个商场的REITs。这个信托基金公司会打理商场的管理或者只是收租，然后租金收益的90%会像股票分红一样分派给投资者。对于我们这种小投资者而言，REITs就给了我们机会去投资各种大型商场、写字楼、工业园区和酒店等。
REITs最大的发行市场当然是美国，亚洲最大的则是在新加坡。投资美国的REITs有个最大的问题：香港投资者收到派息时要扣除30%的预缴税，如果分红是8%，那么拿到手的只有5.6%，这税交的实在是心痛。新加坡就有个好处，个人投资者是免税的！而且投资的选择非常多，不少还持有了中国大陆的各种物业或工业区。难怪新加坡拥有亚洲金融中心的头衔。
新加坡一共有30多支REITs，而我则是“抄了一位大牛的作业”，把他目前投资的REITs研究了一遍，整理出下面这张表格（现价是2018年5月25日的报价）。
第一列的都是新加坡交易所可以直接查询到的股票代码。其中，代码为“RW0U”的就是香港投资圈中很有名的“又一城基金”，之前我也写过一篇文章，感兴趣的可以参考一下。
新加坡的REITs派息普遍都不错，在6%到7%左右，但你不能光看派息多少来决定是否投资。高派息的前提是：这个资产本身安全，并且可持续甚至还有增长就最好。
那这些REITs是否安全呢？新加坡金管局严格要求REITs的负债比率必须低于45%。这什么意思呢？比方说你买房，大部分人都是只给首付吧？一套房贷款70%，首付3成。那也就是说，你的负债比率是70%。那负债率低于45%，就意味着买入这个物业，就必须给6.5成的首付。负债比率越低，自然越不怕房价波动而导致“负资产”。即使有金融风暴，让这些REITs垮掉的概率也不高——比你自己7成贷款的要更安全，当然那时候股价和派息都可能下跌。
在各家REITs的年报中，还有一个指标叫“Interest cover ratio”，也就是赚的钱和支付的贷款利息相比是多少倍。这个比值越高，说明还不起钱的概率更低一些。上述这些REITs的比值都在4倍到6.5倍之间。基本上而言，都是很安全的。
那派息能否保持呢？除了看历史数据之外，就是看这些REITs到底投资些什么了。比方说，“ACV”这个REITs是投资酒店的，其中新加坡的洲际酒店就是他家的物业，但是外包给洲际去管理。那么，我们要看的就是酒店租金收入会不会上涨？如果预计未来租金是稳定，没有上涨空间的，那么背后的基金管理者可能会考虑买入更加优质的地产或者高位卖出地产，从而优化物业组合，或者索性回购以减少基金单位总额，从而保证每单位基金的红利派发不变甚至提高（叫：DPU，Dividend per Unit）。当然，这里面恐怕牵涉太多全球经济趋势，太复杂的，我也不懂。
如果你觉得这个派息率不高，想每年派息10%，靠这个能不能实现？能！但是要承受风险。像盈X这样的互联网券商就能直接买新加坡交易所的标的，并且提供融资。目前新币的融资利率是3%，那么做多一倍的杠杆，就能够把原本6.5%的派息，变成每年10%（6.5% x 2 - 3%）。
凡是融资杠杆，就不存在“没风险”的事情。如果突然间REITs的股价大跌，或者新加坡加息，导致融资利率上涨，那么很可能收息赚少了，本金还会有损失。要知道2倍的杠杆，就等于股价跌5%，实际上亏了10%。若跌得更多，则会被直接斩仓。当年2015年不就有很多人因为场外融资而导致一个亿进去，一千块钱出来的么？
那如何做安全呢？我的办法是这样的。盈X证券是用我所有持有的股票净资产来计算融资抵押，包括我持有的美股指数ETF和债券等，盈X证券有实时的Margin Call和斩仓的警告线，只要保证账户净资产远高于这两条线，就能够放心地借新币买适合额度的REITs。这种方法也能够避免新加坡的汇率风险。如果新币增值了，虽然利息“更贵了”，但我的收息也变相升值，反之，新币贬值，我的收息变相少了，但实际利息也降低了。所以，无论新币增值还是贬值，影响并不大。
新加坡的REITs是否适合？取决于你的投资理念。我总觉得：如果有机会打开投资的窗户，就能够看见外面有非常漂亮的景色，接下来要做的，就是能否适当地迈出去，去尝试更多不同的事物。他们未必就比屋内的好，但选择更多，就更容易找到适合自己的东西。吉力尝试新事物的体验，期望也能够给你带来一些启发。
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